Las obligaciones de un administrador de fincas pueden variar según el acuerdo específico con el propietario o la comunidad de propietarios a la que sirve, así como las leyes y regulaciones locales. Sin embargo, generalmente, las obligaciones principales de un administrador de fincas incluyen:

1. Cumplir acuerdos. Es el encargado de hacer cumplir los acuerdos, hacer los pagos y realizar los cobros pertinentes.

2. Obligaciones administrativas y contables. Tiene que hacer un plan de gastos previsibles junto con el presupuesto anual de la comunidad y encargarse que se cumpla.

3.  Custodia de la documentación. El administrador tiene a cargo toda la documentación de la comunidad (facturas, contratos, etc)  con la obligación de guardarla con seguridad durante un plazo de 5 años.

4. Gestionar el mantenimiento del edificio. Tiene que atender la conservación y reparaciones que surjan en el edificio. Para las reparaciones urgentes debe actuar de inmediato informando posteriormente a los vecinos. Sin embargo, para las demás debe solicitar varios presupuestos y someterlos a votación entre los vecinos.

5. Controlar a los proveedores externos. Es responsable de que los servicios del edificio estén funcionando correctamente (ascensor, puertas de garaje, limpieza, etc).

Un administrador de fincas realiza una serie de gestiones y tareas relacionadas con la administración y gestión de propiedades inmobiliarias. Estas gestiones pueden variar dependiendo de las necesidades específicas de los propietarios, el tipo de propiedad y las regulaciones locales. Algunas de las gestiones más comunes que un administrador de fincas realiza incluyen:

1. Cobro de alquileres: Recolectar el alquiler de los inquilinos de manera puntual y garantizar que los propietarios reciban sus ingresos regularmente.

2. Mantenimiento y Reparaciones: Coordinar y supervisar el mantenimiento regular de la propiedad, así como gestionar las reparaciones necesarias, ya sea mediante personal interno o contratistas externos.

3. Gestión de Contratos: Preparar, revisar y gestionar los contratos de alquiler, asegurando que cumplan con las leyes locales y contengan todas las cláusulas necesarias.

4. Contabilidad y Finanzas: Llevar registros financieros precisos, incluyendo ingresos y gastos relacionados con la propiedad, y proporcionar informes regulares a los propietarios.

5. Búsqueda de Inquilinos: Publicar anuncios, mostrar la propiedad a posibles inquilinos, realizar verificaciones de antecedentes y seleccionar inquilinos adecuados.

6. Cumplimiento Legal: Asegurarse de que la propiedad cumple con todas las leyes y regulaciones locales, incluyendo normativas de seguridad, vivienda y zonificación.

7. Resolución de Conflictos: Manejar disputas entre propietarios e inquilinos, y, en algunos casos, representar a los propietarios en procedimientos legales.

8. Asesoramiento y Consultoría: Brindar asesoramiento a los propietarios sobre el mercado inmobiliario, estrategias de inversión, tasación de propiedades, y otros aspectos relacionados con la gestión de bienes raíces.

9. Gestión de la Comunidad de Propietarios (en condominios y comunidades de propietarios): Organizar y dirigir reuniones de la comunidad, administrar el fondo de reserva y coordinar los servicios y reparaciones comunes.

10. Pagos de Impuestos y Seguros: Gestionar el pago de impuestos y seguros relacionados con la propiedad.

11. Marketing y Publicidad (en el caso de venta o alquiler de propiedades): Desarrollar estrategias de marketing, mostrar la propiedad a posibles compradores o inquilinos y negociar los términos del contrato.

12. Inspecciones Regulares: Realizar inspecciones regulares de la propiedad para identificar problemas o necesidades de mantenimiento.

El administrador de fincas se encarga de garantizar el buen funcionamiento y mantenimiento de la propiedad, maximizar los ingresos y el valor de la inversión, y asegurar que se cumplan todas las obligaciones legales y normativas. El alcance exacto de las gestiones puede variar según el acuerdo entre el administrador y el propietario o la comunidad de propietarios.

El pago al administrador de fincas generalmente proviene de los propietarios de las propiedades que están bajo su administración. Los costos asociados con los servicios de administración de fincas suelen dividirse entre los propietarios en proporción a su participación o propiedad en el edificio o comunidad.

En el caso de un edificio de apartamentos o condominio, los propietarios de cada unidad contribuyen con una tarifa mensual o anual que se utiliza para cubrir los honorarios del administrador de fincas, así como otros gastos relacionados con la administración y el mantenimiento del edificio. Estos gastos pueden incluir el salario del administrador, servicios de limpieza, mantenimiento, seguros y otros costos operativos.

En una comunidad de propietarios, como una urbanización o conjunto residencial, los propietarios pagan una cuota mensual o anual a la asociación de propietarios. Esta cuota, a menudo denominada "cuota de mantenimiento" o "cuota de administración", se utiliza para financiar los servicios de administración de fincas, así como para cubrir los costos de mantenimiento y mejoras de las áreas comunes y la infraestructura.

Es importante destacar que los detalles exactos de cómo se estructura el pago al administrador de fincas y cuánto se cobra a cada propietario pueden variar según el contrato y los acuerdos específicos en cada comunidad o edificio. El administrador de fincas debe proporcionar transparencia en relación con los honorarios que cobra y cómo se distribuyen entre los propietarios, y esto generalmente se detalla en un contrato de administración de fincas o en los estatutos de la comunidad de propietarios.

La obligatoriedad de contar con un administrador de fincas no es uniforme y puede variar según las leyes y regulaciones de cada país, estado o región, así como dependiendo de las circunstancias específicas de la propiedad. A continuación, se presentan algunas situaciones en las que suele ser obligatorio o común contar con un administrador de fincas:

1. Comunidades de propietarios (condominios): En muchas jurisdicciones, las comunidades de propietarios, como condominios o urbanizaciones, están obligadas por ley a tener un administrador de fincas. El administrador se encarga de gestionar y administrar las áreas comunes, coordinar los servicios, recaudar cuotas de mantenimiento y llevar a cabo tareas relacionadas con la comunidad.

2. Edificios de apartamentos: En algunos lugares, especialmente cuando se trata de edificios grandes con múltiples unidades de alquiler, puede ser una práctica común o un requisito contractual contar con un administrador de fincas para gestionar aspectos como el mantenimiento, la recaudación de alquileres y la atención a las necesidades de los inquilinos.

3. Inmuebles en régimen de propiedad horizontal: En algunas jurisdicciones, los edificios o conjuntos residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal, que es un sistema que permite la división de un edificio en unidades independientes, pueden tener la obligación legal de contar con un administrador de fincas para garantizar la correcta administración de las áreas comunes.

4. Grandes propiedades de inversión: Los propietarios de propiedades de inversión, como edificios de oficinas, centros comerciales o complejos industriales, pueden optar por contratar a un administrador de fincas para gestionar la propiedad y los contratos de arrendamiento, aunque no sea estrictamente obligatorio.

En cualquier caso, es importante consultar las leyes y regulaciones locales, así como los acuerdos contractuales específicos, para determinar si es necesario o recomendable contar con un administrador de fincas en una situación particular. La necesidad de un administrador de fincas también puede depender del tamaño de la propiedad, el número de unidades o inquilinos, y la complejidad de la gestión que requiera.

Los derechos del propietario de una finca en Málaga, al igual que en cualquier parte de España, están respaldados por la legislación y las normativas locales, así como por los derechos generales de propiedad que se aplican en todo el país. Algunos de los derechos más importantes de un propietario de una finca en Málaga incluyen:

1. Derecho a la propiedad: El propietario tiene el derecho legal de ser el dueño de la finca, lo que le otorga el control y la posesión de la misma.

2. Derecho a la posesión y uso de la finca: El propietario tiene el derecho de ocupar y utilizar la finca según sus necesidades y deseos, dentro de los límites establecidos por la ley y las regulaciones locales.

3. Derecho a vender, alquilar o transferir la finca: El propietario tiene el derecho de vender, alquilar o transferir la propiedad de la finca a otras personas o entidades, sujeto a las leyes y regulaciones aplicables.

4. Derecho a recibir renta de alquiler: Si la finca se alquila a inquilinos, el propietario tiene el derecho a recibir el alquiler acordado y, en general, a que el inquilino cumpla con los términos del contrato de arrendamiento.

5. Derecho a realizar mejoras y modificaciones: El propietario tiene el derecho de llevar a cabo mejoras y modificaciones en la finca, siempre y cuando cumpla con los permisos y regulaciones locales y no cause daño a terceros.

6. Derecho a la privacidad: El propietario tiene derecho a la privacidad en su finca, y otros no pueden ingresar a la propiedad sin permiso, excepto en circunstancias limitadas, como inspecciones municipales o legales.

7. Derecho a recibir una compensación justa en caso de expropiación: Si el gobierno o una entidad autorizada expropia la finca por razones de utilidad pública, el propietario tiene derecho a recibir una compensación justa por la pérdida de su propiedad.

8. Derecho a reclamar daños en caso de incumplimiento de contrato: En caso de incumplimiento de contrato por parte de terceros, como inquilinos o contratistas, el propietario tiene derecho a reclamar daños y perjuicios en virtud de las leyes civiles.

9. Derecho a recibir información y estados financieros en comunidades de propietarios: En el caso de pertenecer a una comunidad de propietarios, el propietario tiene derecho a recibir información sobre los gastos y decisiones financieras de la comunidad.

Es importante tener en cuenta que estos derechos están sujetos a las leyes y regulaciones vigentes en Málaga y España, y pueden variar en función de la situación específica y el tipo de propiedad. Además, los propietarios también tienen la responsabilidad de cumplir con las leyes y regulaciones que rigen la propiedad y de respetar los derechos de otros propietarios y de terceros.

1. Administración Común: La propiedad horizontal implica que hay áreas comunes, como pasillos, escaleras, áreas verdes, piscinas, estacionamientos, entre otras, que son de propiedad compartida. La administración de estas áreas comunes es responsabilidad de todos los propietarios, y generalmente se lleva a cabo a través de una comunidad de propietarios.

2. Comunidad de Propietarios: La comunidad de propietarios es una entidad formada por todos los dueños de las unidades en un edificio o conjunto de edificaciones. Esta comunidad tiene la responsabilidad de tomar decisiones colectivas sobre el mantenimiento, reparación y mejora de las áreas comunes, así como de aprobar los presupuestos y tomar decisiones importantes para el conjunto de la propiedad horizontal.

3. Gastos Comunes: Los gastos asociados con el mantenimiento y la administración de las áreas comunes se suelen financiar mediante el pago de cuotas comunitarias por parte de cada propietario. Estas cuotas son determinadas y aprobadas por la comunidad de propietarios en base a las necesidades del edificio.

4. Normativas y Reglamentos Internos: En muchos casos, existe un reglamento interno o estatutos de la comunidad que establece las normas de convivencia y el funcionamiento interno del edificio. Estas normas pueden abordar cuestiones como el uso de las áreas comunes, las restricciones sobre las modificaciones en las unidades privativas, entre otras.

5. Administrador de Fincas: La propiedad horizontal suele requerir la contratación de un administrador de fincas. Este profesional se encarga de gestionar y coordinar los aspectos administrativos, contables y legales de la comunidad de propietarios, facilitando el buen funcionamiento del edificio y el cumplimiento de las obligaciones legales.